Le scandale de la (non) politique du logement

 

Résumé

La part des revenus des ménages affectée à leur logement, spécialement dans les centres urbains, est élevée et globalement en augmentation, du fait que l’on ne construit pas assez. Or la réponse des politiques et de « profiter » du problème du logement pour faire du clientélisme, la gauche rêvant d’un « tout le monde en HLM », la droite d’un « tout le monde propriétaire ». La bonne réponse, visant l’intérêt général, est de pousser les communes concernées à augmenter l’offre de logement, spécialement par un renouvellement/extension du parc programmé, comme l’ont déjà fait des maires bâtisseurs.

 

Le constat

Le logement est une préoccupation importante de la plupart des français, tout du moins les générations 25- 45 ans.

 

On le sait, on glose souvent là-dessus et on annonce des mesures mais celles-ci sont de très peu d’effet : on estime en effet qu’il faudrait construire 500 000 logements par an. Or le chiffre effectivement produit oscille selon les années entre 300 et 400 000, d’où un déficit cumulatif de 100 à 150 000 logements par an. Il manquerait à ce jour (début 2012) plus de 1,5 million de logements pour arriver à une situation acceptable (Cf. Allemagne)

 

On ne construit pas assez donc. Mais ce n’est pas tout, la demande ne croît pas seulement du fait de l’excédent naturel mais aussi à cause :

  • de l’éclatement des familles
  • d’une pression migratoire de plus en plus marquée
  • d’une concentration de la demande vers des quartiers/territoires jugés les plus attractifs

 

La génération 25- 45 ans (un peu moins les plus âgés) prend donc de plein fouet les hausses de prix, surtout – et c’est ce qui nous occupe principalement – dans les grands centres urbains. A Paris et proche banlieue, par exemple, sauf à avoir une très bonne situation, l’acquisition est de fait réservée à ceux qui ont déjà un bien en apport. Les autres doivent passer par la case studios et petits deux-pièces pour espérer se loger un jour confortablement.

 

Par ailleurs, et on s’excuse encore pour la tarte à la crème, mais il faut bien poser à très grande mailles le constat, ceux qui n’ont même pas accès au crédit souffrent pour leur part des exigences des propriétaires qui agissent comme un filtre déportant les moins bons dossiers vers des habitations qui confinent souvent à l’insalubre.

 

Se pose également la question de l’hébergement des étudiants et on n’oublie pas l’insuffisance aussi de capacités d’accueil dans les maisons de retraite, et on en a à peu près fini sur le constat.

 

On en aura tout à fait fini, d’ailleurs, en rappelant ces chiffres de l’INSEE : « Les dépenses de logement représentent une charge lourde par rapport à leurs revenus pour certains ménages : le taux d’effort dépasse 30 % pour un ménage sur cinq, et 40 % pour 8 % des ménages.

Les taux d’effort supérieurs à 40 % sont plus fréquents parmi les locataires du secteur privé (19 %) et les accédants à la propriété (13 %), tandis que seuls 6 % des locataires du secteur social sont concernés. Les ménages les plus modestes sont plus souvent touchés : parmi les ménages ayant un taux d’effort supérieur à 40 %, six sur dix sont des ménages modestes. »

 

Dit autrement, selon l’Observatoire des Inégalités : « Les quinze dernières années ont été marquées par une hausse des prix de l’immobilier largement déconnectée de l’évolution des revenus des ménages.

« Une analyse du Crédoc.

 

Entre 1996 et 2011, les prix des logements anciens ont été multipliés par 2,5 et les loyers par 1,6, tandis que le revenu était multiplié par 1,5. Les travaux menés par le CRÉDOC montrent qu’au-delà des vacances, des loisirs et de la culture, les dépenses de logement empiètent sur des postes moins attendus comme le transport, l’équipement du foyer ou même l’alimentation et la santé. Les familles avec enfants, notamment les familles nombreuses et monoparentales, sont particulièrement touchées : leur « surface de vie » stagne ou diminue alors que celle des ménages sans enfant augmente. »

 

On a dès lors envie de penser que les politiciens rêvent de se saisir du problème et de montrer de quoi ils sont capables ? Oui, mais seulement au moment des élections. Le reste du temps Droite et Gauche se contentent de développer « leur » solution sans chercher à analyser si elle a tant soit peu d’efficacité.

 

 

A ma droite, culotte bleue à parements vous avez donc … la Droite.

Ce qui a été mis en place de ce coté :

 

L’essentiel des mesures prises par la Droite consiste en cadeaux fiscaux à des gens qui sont déjà propriétaires et qui cherchent à réduire leurs impôts. Il s’agit de dispositifs (Besson, Périssol, de Robien, Scellier …) surtout destinés à choyer cet électorat. Pour défendre les différents dispositifs on dira toutefois qu’ils ont mobilisé une partie de l’épargne des ménages vers la construction de logements neufs, essentiellement dans des quartiers périphériques. Cela est vrai aussi mais le coût pour les finances publiques est très sérieux.

 

 

Ces dispositifs ayant, d’ailleurs, été de plus en plus perçus pour ce qu’ils sont réellement aux yeux d’autres électorats, spécialement plus jeunes, l’autre méthode qui a été mise en place à partir de 1995, puis complétée par la suite, sans que l’on puisse rentrer dans le détail, est celle dite PTZ (prêt à taux zéro). Ce prêt peut s’analyser comme une avance remboursable sur l’apport personnel – il doit être remboursé sans porter intérêt. Son coût fiscal n’est pas nul, mais, outre ce point, le principal reproche que nous lui ferons, à l’instar de ce que l’on verra pour l’attribution des logements sociaux, est de viser une clientèle très spécifique : revenus plutôt modestes mais pas assez pour ne pas avoir accès au crédit et pas assez « pauvres » pour avoir droit aux logements sociaux. Comme ci-dessus, l’efficacité n’est donc pas nulle mais il ne s’agit en aucun cas de mesures universelles ayant principalement pour objectif de lutter contre la crise du logement.

 

 

Il fallait donc se tourner vers autre chose. Nicolas Sarkozy a alors eu l’idée, introduite là aussi dans plusieurs Lois de Finances, comme un leitmotiv ; il s’agit de l’extension des droits à construction. Cette mesure connue comme la « loi des 30% » permet, sans demande de nouveau permis de construire et sans autre formalité, d’augmenter la surface de sa maison de 30% ou plus. Certes, s’agissant de pavillons de banlieue, cette disposition n’a aucun effet sur l’offre de logements, elle permet seulement à quelques uns de vivre plus confortablement. Cependant, on l’a peu dit et il n’y a encore pas eu d’application, mais ces lois permettraient aussi de construire plus dans l’habitat collectif, par exemple en ajoutant des étages. Et là, d’un point de vue conceptuel au moins, c’est intéressant car on est déjà dans l’idée de « construire la ville sur la ville », c'est-à-dire construire plus là où il n’y a plus de terrains à bâtir mais où le demande est aussi la plus forte.

Ce type de mesure est donc tout sauf suffisant mais, dans certains cas, couplé avec d’autres, il peut aller dans le bon sens. Ce qu’il faut signaler aussi, à ce propos, c’est que les maires, spécialement dans les communes dotées d’un PLU (Plan Local d’Urbanisme) ont la possibilité d’adapter leur PLU avec le nouveau dispositif ou non et on n’a pas besoin d’être un très bon pronostiqueur pour se douter que l’écrasant majorité ne « fera pas l’effort ». Là encore, on introduit un élément sur lequel on reviendra par la suite : on peut toujours avoir des bonnes idées pour le logement, tout reste, en France, soumis à l’approbation de l’exécutif municipal.

 

 

Rappelons enfin une promesse reprise par les deux candidats à la Présidentielle : celle de céder des bâtiments publics tels que casernes, bureaux sans usage … pour faire du logement. Ce dispositif peut certes être utile dans certains contextes mais, là encore, on est très loin d’adresser l’ensemble de la problématique.

 

On se doit de rappeler aussi que, en fin de mandature du gouvernement Fillon, la politique du logement était sérieusement revue. On s’était rendu compte, en effet, que les dispositifs type PTZ avaient aussi pour effet de faire monter les prix et que les Scellier et autres coûtaient cher, dans un contexte général de réduction des niches fiscal aussi. D’où la fin annoncée de celui-ci fin 2012. Mais par quoi ces mécanismes allaient-il être remplacés ? On ne le sait pas.

 

 

 

A ma gauche, culotte rouge et maillot violet à rayures vertes vous avez donc … la  Gauche.

Ce qui a été mis en place de ce coté :

 

 

Pour la Gauche, très schématiquement, il n’y a pas de problème du logement. Le seul problème qui subsiste est celui des logements sociaux : il faut augmenter le nombre de LS et leur proportion dans le total (obligation, par exemple, de tendre vers ou arriver à une proportion de 20%). En effet, la gauche est à l’aise pour défendre les salaires (on l’espère du moins) mais les questions de pouvoir d’achat, mettant en œuvre des prix et des décisions d’investir, là … ils n’ont plus le logiciel, comme on dit.

 

Il va donc s’agir de la mesure phare mise en œuvre ou renforcée chaque fois qu’elle revient au pouvoir. Le problème, comme nous l’avions souligné dans « Les ressorts de la Vie économique au début du XXIe siècle » (consultable sur ebookpupl), c’est que certaines catégories de salariés ont  certes un « droit naturel » à vivre non loin de leur lieu de travail même quand l’immobilier y est très cher – même à Neuilly s/Seine il faut des infirmiers et des pompiers qui n’ont pas à avoir deux heures de transport. Mais la question qui se pose aussi tout de suite est : selon quels critères seront-ils attribués et comment éviter les excès ? Comment éviter, en fait, que les plus pauvres ne continuent à être exclus même de ce dispositif. Nous citons notre ouvrage : « En ce qui concerne les logements sociaux, parfaitement  justifiables si l’on dit que l’éboueur, le policier, l’aide-soignant ne doit pas effectuer en plus de son travail difficile et de ses horaires contraignants, un trajet trop important ; ils posent cependant aussi un problème de justice sociale, par exemple en région parisienne, est-il logique que certains locataires paient un tiers du prix du marché quand d’autres seraient contents de payer le prix complet pour le même bien ? D’autre part, d’autres salariés ont des horaires très contraignants aussi comme ceux qui travaillent dans la grande distribution, les sociétés de nettoyage et de gardiennage, ils sont moins bien traités dans l’attribution des logements sociaux car appartenant généralement à des PME ; Les logements sociaux devraient être encadrés de plusieurs points de vue pour assurer l’équité. »

 

Les services publics et entreprises publiques telles SNCF, RATP et EDF savent en effet, au moyen de financements partiels des programmes en général, obtenir des places pour leurs salariés, ce qui n’est pas du tout le cas des PME. Les municipalités, pour leur part, utilisent leurs quotas de fait pour attirer ou maintenir les profils de population qu’elles recherchent, exemples : petits commerçants et artisans, employés municipaux, assistantes maternelles… Les organismes HLM, enfin, ont leurs propres critères généralement lés à la solvabilité des ménages. S’y ajoute, enfin, la question lancinante des attributions pour motifs politiques ou clientélistes, voire copinage.

 

Cette question a d’ailleurs des échos dans de nombreuses publications officielles. Ainsi on relève dans une étude de l’INSEE – Direction Régionale de Lorraine, que les bénéficiaires de l’aide publique au logement versée par les CAF, spécialement l’AL et  l’Aide Personnalisée au Logement, sont à plus de 50% locataires dans le privé. Donc, pour tous ces gens, les HLM ce n’est « pas pour eux ». CQFD

On ne sait pas non plus, à vrai dire si en construisant plus d’HLM, ils seront plus nombreux à en bénéficier. On ne sache pas qu’il y ait d’étude sur le sujet. Mais on ne suppose pas non plus que les critères d’attribution vont changer et dès lors la proportion indiquée ci-dessus ne devrait décroitre qu’à la marge.

 

 

La construction de logements sociaux, louable au départ dans la mesure où elle favorise, certes, de la mixité sociale, est surtout bénéfique pour les moyennement pauvres/ moyennement riches : agents de l’administration et de certaines entreprises en début de carrière.

 

D’autre part, outre la question des règles d’attribution de ces logements, se pose, juste derrière, surtout dans les grandes agglomérations encore une fois, celle de la très faible rotation des occupants, pour ne pas parler de la vieille dame qui continue à occuper un logement de 5 pièces.

 

Là aussi, on trouve sur le site d’un établissement public des constats très intéressants : source : http://www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/construire-pour-loger-tous-les-a1271.html

 

On cite :

    « Des logements qui ne répondent pas aux besoins

A toute ces raisons quantitatives s’ajoutent des manques qualitatifs : l’offre est peu adaptée aux besoins des habitants.

On manque cruellement de grands logements. Autre élément à prendre en compte, le vieillissement de la population, notamment dans le parc social, qui n’incite pas à la mobilité.

 

Plus personne ne bouge

Ces phénomènes cumulés provoquent une sorte "d’immobilisme" des ménages que même les efforts en matière de construction ne parviennent pas à inverser. En effet, on considère que la construction d’un logement familial suscite deux ou trois déménagements : une famille quitte son logement HLM pour un appartement plus grand, laissant place alors à un jeune couple venant du parc locatif privé, qui libère un studio.

 

Tel est le parcours résidentiel idéal, mais il devient de moins en moins fréquent, car il ne fonctionne que si les logements construits sont de taille suffisante et à un prix accessible.

 

Aujourd’hui, la variable d’ajustement, celle qui permet notamment l’arrivée des jeunes, c’est le parc privé locatif. Avec l’inflation des loyers que génère le rapport entre offre et demande. Paris, comme nombre de capitales européennes, connaît un fort développement de la colocation : on estime à 30 000 le nombre de jeunes concernés aujourd’hui contre 18500 en 1990.

 

Ce "blocage" du parc, social comme privé pourrait, à terme peser sur le dynamisme économique de la région. D’ores et déjà, des institutions comme l’AP-HP sont à la peine : "notre gros souci consiste à trouver des programmes à Paris ou en petite couronne réellement accessibles à nos infirmières seules avec des enfants". D’où l’objectif de construction de 70 000 logements supplémentaires par an fixé par la loi Grand Paris. »

 

De fait, pourquoi est-ce que Plus personne ne bouge ? Parce que l’écart est tellement grandissant avec le secteur libre qu’un bon nombre d’occupants aura intérêt à rester dans les lieux le plus longtemps possible et à construire leur résidence secondaire à la campagne. Il n’y a que les élus socialistes qui ne savent pas cela. Les économistes parlent ici d’une rente de situation.

 

 

On en a fini pour les critiques ? Et bien non, sur le même site public on peut lire aussi ;

« Trop rare donc trop cher

Pourtant, le parc social a fortement augmenté en volume, mais cet accroissement n’a fait que compenser la disparition des petits logements insalubres. Ce parc social, de fait, a disparu. Même si la production de logements sociaux a connu un record historique en 2010 et a triplé depuis 2002, l’Ile de France construit moins, tous types de logements confondus, que les autres régions.

 

L’accroissement du parc HLM ne fait que compenser la disparition du parc « social de fait » »

 

 

Mais la gauche a d’autres atouts dans sa manche, qui ne sont possibles, là aussi, que si on veut bien ne pas s’intéresser aux mécanismes des prix. L’autre mesure phare préconisée en ce début 2012 est le blocage des loyers. Et on nous explique que ceux-ci ont vraiment trop augmenté (ce qui est vrai) et qu’il faut y mettre fin.

 

Le problème, en l’espèce, c’est que l’on devrait savoir depuis un certain temps que l’économie administrée cela ne fonctionne pas, ou très mal, ou seulement dans certaines conditions (Cf. « Socialisme et Économie de la pénurie » de János Kornaï, éditions Économica). Le risque bien réel ici, que l’on a constaté à chaque fois que cette mesure a été relancée, est qu’un certain nombre de logements disparaissent à la location.

 

 

On ne sait pas, en effet, donner une évaluation de cette disparition : 20 000 , 300 000, + ? En combien de temps ? Ce que l’on sait, en revanche, c’est que ce n’est vraiment pas le moment compte tenu de la situation. On a besoin d’avoir plus et non pas moins de biens en location.

A cet égard, deux exemples sont particulièrement éclairants :

> En Espagne il n’y a presque pas de parc locatif et l’immobilier à l’acquisition  avait énormément augmenté dans la période 1995-2005 (de 11,5% par an en moyenne), avec les conséquences que l’on sait d’ailleurs

> Tandis qu’en Allemagne, le parc locatif est très conséquent et, c’est à peine croyable, il n’y avait pas eu de hausse des prix immobiliers au cours de la même période

 

Il est donc acquis pour tous ceux qui ont étudié un peu le problème, que plus le nombre de logements disponible à la location est élevé en proportion, plus il y un effet de modération sur les prix à la vente (tout simplement parce que les gens ont d’avantage le choix entre acheter tout de suite ou attendre en restant locataire). L’Allemagne est le meilleur exemple mais il n’est pas le seul. En Espagne, d’autre part, les loyers sont bloqués selon un mécanisme assimilable, en France, aux « loyers de 48 » ; c’est ainsi que l’offre locative nouvelle a quasi complètement disparue.

Le blocage des loyers, au final, relève plus de l’incantation que d’une quelconque volonté d’agir.

 

 

On n’entrera pas plus loin dans le détail des méthodes préconisées par la gauche. Ce qu’il faut savoir, à ce stade, c’est que l’empilage des mesures mises en place lors des alternances, représente un coût très significatif pour les finances publiques.

 

 

Selon le site : http://www.cairn.info/revue-informations-sociales-2009 ; le coût pour les finances publiques de certaines aides au logement est comme suit :

 

Tableau 1 – Aides effectives au logement en 2006

Aides à la personne

 14,7 milliards d’euros

Aides à la pierre (y compris aides de circuit

avec avantages de taux)

 5,1 milliards d’euros

Avantages fiscaux

 9,1 milliards d’euros

 

 

Soit un effort de 28,9 milliards d’euros annuel tout de même, ou presque 30 milliards, le tout n’étant pas exhaustif. On ne peut donc pas dire que rien n’est fait, mais on peut affirmer aussi que les résultats obtenus sont très médiocres – mauvaise utilisation des fonds publics. Aider des gens à payer leur loyer, par exemple, paraît, sauf dans une optique de court-terme, particulièrement idiot, car cela n’a aucun effet sur la quantité de logements offerts à la location et l’effort consenti, en vertu de l’effet d’aubaine, disparaît en grande partie dans des hausses de loyers désormais beaucoup plus faciles pour les propriétaires. Comment de tels dispositifs peuvent-ils devenir pérennes ? Essentiellement parce que personne ne sait comment en sortir.

 

 

Le principal problème rencontré ici est qu’il n’y a pas d’articulation entre les politiques publiques, largement financées au niveau national et, dans une moindre mesure, par les collectivités territoriales, et le niveau local. Soyons encore plus explicite au risque du simplisme :

  • à l’État et ses structures décentralisées la très grande masse de l’effort financier
  • et aux communes ou intercommunalités l’attribution des permis de construire

 

Et rien n’indique, a priori, que des logiques contradictoires vont se réconcilier par l’opération su Saint-Esprit même si les bonnes volontés, souvent, ne manquent pas et même s’il y a de nombreux colloques, séminaires, réunions sur le sujet.

Ce n’est pas dire non plus que les maires ne font rien : ils participent à l’effort quand ils négocient les trajets des bus ou consacrent des fonds à la voirie, ou à la construction de crèches et d’écoles. Mais cela n’a rien à voire avec notre sujet central : augmenter l’offre globale de logements. Ce pouvoir exorbitant qui a été laissé aux maires s’explique aussi par le fait que, parmi les hommes politiques, ils sont de loin les plus populaires, voire les seuls jugés légitimes.

 

On ne remet pas, donc en cause les bonnes volontés mais il va tout de même être intéressant d’établir une typologie de leurs politiques en matière d’urbanisme puisqu’ils ont des pouvoirs limités par la loi mais en réalité très étendus tout de même.

 

Schématiquement, pour reprendre, pas trop longtemps, notre opposition Droite/Gauche, à quoi peut-on s’attendre ?

  • les municipalités de Droite auront tendance à limiter l’afflux de nouveaux arrivants pour assurer à leurs administrés une certaine tranquillité et un patrimoine qui continue à se valoriser du fait même de sa rareté artificielle ;
  • tandis que les municipalités de Gauche auront tendance à limiter l’arrivée de ménages plus aisés et à maintenir des zones de pauvreté, gages, en principe, de réélection à la prochaine échéance.

 

Dans ces conditions, certes, les populations municipales ne sont pas près d’augmenter ou seulement à doses très faibles. Et c’est effectivement ce que l’on constate le plus souvent. Ces « réflexes naturels de survie » sont donc à l’œuvre, l’autre règle de base étant d’en faire le moins possible pour ne pas déplaire, surtout que les acquisitions foncières coûtent cher et qu’il faut dépenser pas mal avant d’en récolter les fruits spécialement sous forme de taxes foncières plus élevées.

 

A y regarder de plus près, toutefois, le conservatisme ne concerne pas plus les élus d’un camp que de l’autre. C’est pourquoi on propose une autre distinction : maires bâtisseurs et maires conservateurs. (On s’intéresse toujours essentiellement aux grandes villes et périphéries immédiates où le foncier est rare ou quasi inexistant)

 

A l’occasion d’un autre travail on a en effet eu l’occasion de constater que, même en l’absence de foncier, certains maires font beaucoup mieux que d’autres. On avait ainsi établi le palmarès des villes de plus de 20 000 habitants ayant connu la plus forte hausse de leur population entre 1990 et le dernier chiffre connu *. Le classement est le suivant :

 

        Ville                 

Population 1990

Densité h/km2

revenu par ménage €/AN

Dernière pop connue

Variat° der/90

ISSY-LES-MOULINEAUX (92 - HdeS)

46 126

12 386

23 323

62 316

1,351

LE KREMLIN-BICETRE (94 - VdeM)

19 266

15 395

17 550

25 739

1,336

CHARENTON-LE-PONT (94 - VdeM)

21 876

14 365

24 380

28 395

1,298

NOGENT-SUR-MARNE (94 - VdeM)

25 253

28 194

27 865

30 632

1,213

CHATILLON (92 - HdeS)

26 404

11 167

24 945 

32 609

1,235

MONTROUGE (92 - HdeS)

38 115

22 464

23 729 

46 500

1,220

VILLIERS-SUR-MARNE (94 - VdeM)

22 745

6 149

17 621

28 158

1,238

GUYANCOURT (78 - Yvelines)

18 312

2 171

?

28 219

1,541

PONTAULT-COMBAULT (77 - S&M)

26 809

2 416

18 981

35 013

1,306

VILLEPARISIS (77 - S&M)

18 792

2 569

16 715

23 302

1,240

SAINT-LAURENT-DU-VAR (06 – Alp-M)

24 427

2 687

16 743

30 290

1,240

Élancourt (78 - Yvelines)

22 586

2 817

?

27 577

1,221

 

 

Ce classement est spécialement intéressant, pourquoi ? Parce qu’y figurent, très bien placées, des villes ayant une densité de population supérieure à 5000 habitants/km2  là où, en principe « il n’y a plus de foncier disponible ».  Cela montre donc que, pour nos maires bâtisseurs, rien n’est impossible. On signale aussi que les 6 premières sont limitrophes de Paris 75 (sauf Chatillon mais quasi).

 

Il va alors être intéressant de comparer des communes une à une. Meudon, population stationnaire, par exemple, est limitrophe de notre super-champion : Issy-les-Moulineaux. On a ici l’exemple du maire cherchant à ne surtout pas construire pour que sa population de « pavillonnaires » reste bien tranquille. Les deux, en l’occurrence appartiennent à la même famille politique (Nouveau Centre pour l’un et l’autre).

Un autre exemple que l’on étudie est celui d’Ivry s/Seine dont la population est en très faible augmentation sur la période. Cette ville est située très exactement entre nos numéros 2 et 3 (le « KB » et Charenton). Ici on est face au maire communiste de l’ex ceinture rouge pas pressé du tout que les « bobos » traversent le périphérique pour venir habiter chez lui (même si la situation a évolué très récemment). Les deux autres maires sont respectivement chevènementiste (MRC) et UMP.

 

L’enseignement majeur que l’on tire de ces comparaisons est donc que les municipalités peuvent être en première ligne dans l’augmentation du parc de logements. Et il ne manque pas grand-chose pour affirmer qu’elles ne peuvent pas seulement mais qu’elles doivent être aux avant-postes.

 

 

On va donc proposer, conformément aux « Ressorts », partie « Investissement immobilier : Propositions pour un rôle nouveau pour les municipalités », d’aller vers un  projet de loi qui aille bien au-delà de la loi SRU et qui soit très contraignant pour les municipalités. Ces dispositions s’appuient sur l’hypothèse, en général vérifiée, que les acteurs économiques sont sensibles aux prix et que, si l’on construit de plus en plus là où il y a de l’emploi/ donc de la demande, les prix vont bien finir pas baisser. On suppose en outre qu’ils sont également concernés par la qualité de ce qui est proposé, ils ont le discernement pour confronter le bien désiré à ce qui est réellement disponible.

 

 

On précise, avant de détailler un peu, qu’un effort très conséquent de formation et de facilitation est à mettre en place en même temps car on veut bien admettre qu’à l’heure actuelle beaucoup de municipalités ne font pas plus tout simplement parce qu’elles n’ont pas conscience des instruments dont elles disposent en réalité et ne croient pas être capables de mener à bien ce type d’opérations,  forcément très longues. La typologie de comportement moyen des municipalités c’est plutôt : conservateur mais ouvert à des propositions à la marge. Ces moyens nouveaux seront à financer par redéploiement des crédits cités plus haut et par les amendes payées par les mauvais élèves.

 

 

A qui cela sera-t-il imposé ? La nouvelle politique ne s’applique que dans les cantons (oui, les subdivisions des départements que Nicolas Sarkozy voulait supprimer). Sur la base d’une densité moyenne de 112 habitants/km2 en France métropolitaine, la loi ne s’appliquerait que si le canton a une densité de 280 h/Km2. Encore peut-on alléger cette obligation pour tenir compte de zones où campagnes et villes sont entrelacées comme dans  le département du Nord. Si le canton est limitrophe d’au moins deux autres ayant moins de 180 h/Km2, pas d’obligation non plus. La frontière n’est d’ailleurs pas liée au département ni à la région, ainsi certains cantons aux limites de la Seine-et-Marne, de l’Essonne ou des Yvelines devraient y échapper.

 

Tous les autres continuent donc « comme avant ». Cependant, pour ces zones périurbaines où la campagne côtoie une agglomération importante, prévoir une autre loi aménageant des dispenses à la Loi Foncière agricole. En effet, il y a de moins en moins de paysans surtout parce que, outre la concurrence internationale, les rendements à l’hectare ont très fortement augmenté. Donc à quoi cela sert-il de réserver des terres à l’agriculture alors que l’on en a besoin aussi pour construire des logements ? Exemple : pour reprendre notre exemple de la frontière entre deux régions, on pense à la superficie comprise entre/entourant les agglomérations d’Avignon et Nîmes respectivement dans le Vaucluse et le Gard. On a là des zones fortement agricoles mais en même temps périurbaines. L’assouplissement de la Loi Foncière agricole, devrait, en l’espèce, s’accompagner d’une obligation de densification. Laisser vendre des terres si :

  • elles sont à vendre
  • à des promoteurs proposant des structures mixtes : habitat collectif et individuel

Exemple : sur un terrain de 2 hectares, deux petits immeubles de 4 étages et des maisonnettes avec jardinets.

 

 

Qu’imposera-t-on ? On va imposer, dans ces cantons, de mettre en œuvre une politique ayant pour effet d’augmenter l’offre de logements. Cependant, on a vu qu’il faut des moyens supplémentaires. Mais on n’oublie pas non plus d’autres aspects. Les deux autres points à traiter obligatoirement en même temps étant :

  • l’emploi, on ne veut pas aller vers des cités dortoirs seulement ;
  • et la qualité du cadre de vie, en rappelant que le RU de SRU veut dire « Renouvellement Urbain »

(On n’a pas le loisir ici d’expliciter cette loi, ni celle dite du « Grenelle de l’Environnement » que l’on considère comme des piliers à conserver pour l’essentiel, Cf. Wikipedia pour plus d’information)

 

C’est pourquoi, rappelant notre ouvrage, la mesure la plus importante est d’imposer (même pour ceux qui n’augmenteront pas le parc, Cf. plus loin) un renouvellement exhaustif de la ville tous les quarante ans. On cite : « Le principe est de renouveler l’ensemble des constructions d’une commune à forte densité tous les quarante ans et cela sans aucune exception au final. La proposition de loi reprend l’esprit des lois existantes, par exemple sur l’obligation d’un PLU (Plan Local d’Urbanisme) mais le systématise (pas d’exceptions : logements privatifs, bâtiments publics, entreprises, espaces verts …) et accélère les choses. Un Plan détaillé à huit ans obligatoire décrit les zones cadastrales qui seront renouvelées telle année, par exemple les No 1 à 11 de telle rue et les numéros 32 à 40 de telle autre et l’impasse des Rosiers dans son ensemble, plus le gymnase Léo Lagrange. … la ville étant ainsi découpée en ‘quarantièmes’ homogènes. »

 

Un renouvellement pouvant toujours, selon les cas consister en au minimum un ravalement et mise aux normes environnementales (Grenelle de l’environnement), une amélioration du confort et de la sécurité, une démolition, ou une reconstruction. Les équipes municipales ont, en tout état de cause, cette obligation de remettre à jour en permanence ce plan à huit ans jusqu’à complétude des 40 années.

 

 

Comment mesure-t-on  l’atteinte des objectifs ? Tout le monde, selon les contextes, ne peut pas espérer faire aussi bien qu’Issy, mais aussi bien que Nogent, c’est possible. Mais on admet qu’il ne faille même pas faire aussi bien que cela. On se contentera d’une augmentation de 0,625% annuel, mesuré sur 4 années glissantes, donc en supposant des taux additionnels, 2,5% en 4 ans. Cet objectif est d’ailleurs plus réaliste que vraiment ambitieux, car c’est l’augmentation constatée de la population de la région Île-de-France. Au moins stabilisera-t-on les prix.

 

Le nombre de logements est mesuré par le nombre de chambres de l’habitation. Par exemple un logement de 3 pièces vaut deux chambres. Une résidence étudiante, ou Adoma ou un hôtel vaut, évidemment un  pour chaque lit. Idem pour les résidences pour personnes âgées et EH Pads. (Des coefficients différents seraient possibles, à affiner éventuellement).

 

Pour faire le lien avec ce qui a été vu plus haut, on inclue les possibilités d’emplois salariés créés : 6 m2 de bureau et 9m2 d’usine ou atelier valent également une chambre. Idem pour les places créées dans des établissements scolaires ; de la crèche jusqu’aux BTS, idem pour les créations d’espaces verts et les nouvelles installations sportives, selon des coefficients à définir.

 

 

 

Quelles sont les sanctions ? A voire si ces sanctions s’ajoutent à celles de la loi SRU ou les remplacent. En tout état de cause, les administrés doivent être clairement conscients du type de politique qui est menée dans leur commune, quitte à l’assumer pour les villes qui continueraient à ne rien faire. Ce que l’on propose :

  • si l’objectif n’est pas atteint, un poste explicite sur l’avis d’imposition majore la Taxe Foncière annuelle de 700 € pour un ménage d’une ou deux personnes, et de 1200 € s’il comprend 3 personnes ou plus
  • si l’objectif est atteint, un poste explicite minore la Taxe Foncière annuelle de 300 €  dans le premier cas et 450 € dans le second.

Les majorations sont reversées aux fonds consacrés à la nouvelle politique tandis que les minorations restent dans la poche des contribuables.

Il s’agit bien aussi de dépolitiser les élections municipales, plus un tremplin pour une carrière politique nationale mais une véritable confrontation de projets « terrain ».

 

Cas où un canton couvre seulement une partie d’une commune, le « comptage » se fait au niveau de la commune.

 

Quand réduit-on le dispositif ? On propose de réduire (mais non arrêter) les obligations citées plus haut dès lors que, dans le département, on a constaté une baisse des prix de vente dans l’ancien pendant deux années consécutives. Mais l’obligation de « réviser » l’ensemble d’une commune par quarantièmes demeure, simplement on fera d’avantage de rénovations que de constructions neuves.

 

 

Quelles sont les autres dispositions phares de la loi ?

 

  1. 1.       Aller vers la fin des sociétés HLM

Pourquoi ? Parce qu’on a vu que leur construction ne répond pas au besoin de fond et que c’est une injustice de plus dans notre France des privilèges. En outre c’est une politique qui coûte très cher et on a absolument besoin de ses prêts bonifiés pour faire du logement populaire, mais autrement. Cf. ci-dessous. En outre, aussi absurdes que soient les aides au logement, type APL, on ne pourra les éliminer que très progressivement pour ne pas créer un cataclysme social.

 

Renonce-t-on alors à la mixité sociale ? Non, la loi acte seulement qu’est réputé Logement social, tout bien offert à la location dont la superficie, à fonctionnalités équivalentes, est inférieure de 20% à la moyenne du département. Exemple, si les 3 pièces ont une superficie moyenne de 60 m2, un appartement 3 pièces de 48 m2 est d’office un logement social.

 

La différence est ici : qui a droit aux logements sociaux ? Absolument tout le monde en fonction de ses choix de vie puisqu’il n’y a plus de « dossier de pauvre » à constituer et plus de commissions d’attribution. Chacun est réputé responsable de ses actes (hypothèse de discernement). On n’a pas, non plus, à faire tamponner sa « carte de pauvre » pour prouver que l’on a toujours droit à son logement, puisque cela n’intéresse plus personne. Le décompte des LS n’intervient plus qu’à des fins comptables : pour vérifier que l’on est en conformité avec la loi SRU. Ainsi, des maires, sachant que les seules réalisations à venir sont des résidences de standing, obligeront les promoteurs à réserver un certain nombre d’appartements pour entrer dans cette catégorie. Mais on n’innove pas spécialement en cela, des mairies de plus de 10 000 habitants un peu organisées savent déjà le faire.

Comment s’assurer d’autre part que ces biens seront effectivement loués ? Ce pourrait être une reconversion des sociétés d’HLM et autres bailleurs sociaux. Ils continueront à participer à des programmes et à se porter acquéreurs, mais pour des locations faites dans des conditions « normales » et aux prix du marché. Les mairies ou les promoteurs privés pourraient aussi remplir ce rôle en s’engageant à louer pendant 12 ans, par exemple.

 

 

2. Les Groupements de citoyens (GC)

Autre disposition fondamentale visant à répondre à 3 objectifs :

  • Avec le boom de la construction à attendre il n’y aura tout simplement pas assez de promoteurs privés pour mener à bien tous les programmes
  • On pousse jusqu’au bout la logique de la décentralisation, soit le niveau infra-communal
  • Ces GC, enfin, vont permettre de répondre à la question : que faire des ensembles HLM existants ?

 

Définition : 2 citoyens ou plus peuvent se constituer en association Loi 1901 ayant pour but spécifique de proposer un aménagement, à leur profit, mais aussi éventuellement de manière plus large, du Plan Détaillé à 8 ans. Ils sont aidés si le projet va plus loin (Cf. ci-dessous) Le projet peut être rejeté sans appel par le maire s’il est trop vague, ou en conflit avec un autre. En revanche, s’il est refusé pour une autre raison, le GC peut demander l’arbitrage du Conseil Général. Ici, on espère qu’une dialectique s’instaure, ce dernier pouvant approuver la décision de la mairie mais ayant aussi, dans un certain nombre de cas, la possibilité de forcer sa réalisation.

 

Composition des GC : Pour éviter des promoteurs « déguisés en citoyens », ils doivent comporter une certaine proportion d’habitants de la commune, et même du quartier dans les villes de plus de 10 000 habitants. Les projets eux-mêmes doivent d’ailleurs montrer une connaissance du terrain et des améliorations attendues pour le quartier. Prévoir aussi qu’une même personne ne puisse s’impliquer dans plusieurs projets à intervalles trop rapprochés.

 

Quels sont les types de projet proposés ? Parlant de démocratie et décentralisation on voudrait que « 100 écoles rivalisent » (Mao Ze Dong). Cependant on a en tête certains types de réalisations : remplacer une ou des maisons mal construites et dont l’esthétique choque le voisinage par un petit immeuble « BBC » ; ajouter un étage à un immeuble existant, reconstruire à partir d’une friche industrielle, « privatiser » un HLM, autres à imaginer …

Dans le cas HLM, d’ailleurs, pour que ces biens ne disparaissent pas complètement de notre « comptabilité SRU », on prévoit que les nouveaux propriétaires restent « quasi locataires » pendant 6 ans après les travaux, ils ne pourraient aliéner leur bien que passé ce délai.

 

On voit aussi avec ces exemples que les projets doivent être rentables. Au final ce seront ses initiateurs qui paieront. Mais l’association ne dure que jusqu’à la fin des travaux, au-delà ils peuvent aussi faire des profits à titre individuel.

 

Aides apportées aux GC : Ils ont les mêmes droits que les organismes HLM en matière de prêts bonifiés. Les projets validés font en outre l’objet d’une gratuité complète en matière d’études, jusqu’au travail de l’architecte. En outre, ils bénéficient d’aides à l’acquisition foncière pouvant aller jusqu’à 25% dans le cas où il faut acquérir une friche ou démolir pour reconstruire (indemnités d’expropriation et de relogement).

 

 

3. Protection des permis de construire dès lors que figurant au plan à 8 ans

Trop de projets d’améliorations capotent, à l’heure actuelle, parce que des riverains ou autres parviennent à s’opposer. Il s’agit d’introduire ici des dispositions les protégeant au nom de l’intérêt collectif supérieur.

 

 

 

Quelles sont les nouveaux moyens mis à la disposition des municipalités et des GC ?

On a commencé à aborder ce point. Il est évident que ce type de politiques coûte cher et qu’il faut, comme l’on dit un « volonté politique ». Rappelons seulement ici que, pour la tranche d’âge 25-45 ans, au cours des 20 dernières années, ils ont connu des hausses de salaire très mesurées, des impôts au même niveau, mais qu’il se sont, globalement, appauvri par rapport aux générations précédentes du fait de l’augmentation des prix de l’immobilier et des transports.

 

Cependant, cette politique devrait aussi être assez facilement finançable :

  • D’une part la plupart des départements ne sont pas concernés : le nombre d’agglomérations en cause n’est pas si important : essentiellement, sauf à la marge : Paris, Lyon, Marseille, Lille, la Côte d’Azur, Toulouse, Bordeaux, Grenoble.
  • D’autre part le redéploiement des crédits existants (pour une vingtaine de milliards) et les amendes ne seraient pas la seule ressource ; s’y ajoute d’avantage de droits de mutations puisque le marché immobilier repart franchement. En outre, toutes les constructions neuves (ou réhabilitées) rapportent plus de Taxe Foncière que les anciennes
  • Possibilité, enfin, l’essentiel des crédits étant logés aux niveaux départemental et régional, de moduler l’effort consenti, donc gérer des priorités

 

Il y a donc largement de quoi, avec toutefois un problème de décalage, il faut investir avant de toucher les dividendes. Pour faire face à ce décalage entre dépenses et recettes les régions concernées auraient le choix entre deux modes de transition :

  • Passer tout de suite dans les nouvelles modalités, les amendes ne s’appliquant qu’au bout de 5 ans au début
  • Ou y aller par tranches, les amendes s’appliquant au bout de 4 ans pour tout le monde ce qui du coup « booste » le dispositif

Pour la seconde alternative, en Île-de-France, on pourrait commencer, par exemple, par Paris et les Hauts-de-Seine qui sont les plus riches puis Yvelines et Essonne l’année suivante etc..

 

En tout état de cause il faudra faire jouer le amendes à un certain moment, parce qu’on a besoin d’argent et à titre pédagogique.

 

Les principaux moyens nouveaux sont :

 

  1. Obligation pour les maires d’acquérir des compétences en urbanisme à titre personnel On avait pensé à une licence d’aménagement urbain qui pourrait être passée par correspondance. En outre toute liste qui se présente aux élections municipales doit déposer, sous forme lisible, son actualisation du plan à 8 ans. En revanche, il est tout aussi nécessaire de rémunérer d’avantage les exécutifs municipaux : prévoir un intéressement financier si les objectifs sont atteints.
  2. Constitution, au niveau départemental d’équipes d’urbanistes, architectes, professionnels divers des métiers du bâtiment, énergéticiens, capables de mener, à titre gracieux, toutes sortes d’études pour les mairies, groupements de citoyens et anciens bailleurs sociaux ayant été capables de se reconvertir. Le département, se dote d’ailleurs à la fois de capacités de support, de conseil et de contrôle. Il devient ainsi l’interlocuteur privilégié des municipalités et le garant de l’articulation entre effort national et local
  3. Renforcement très conséquent de organismes existants, tant Établissements Publics d’Aménagement Foncier que Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat qui vont pouvoir, avec les nouveaux moyens juridiques, lancer des opérations sur une toute autre échelle qu’aujourd’hui mais … à condition d’avoir les moyens qui vont bien ! En n’oubliant pas qu’il ne suffit pas de construire la ville sur la ville, ce qui est indispensable, mais qu’il est tout aussi nécessaire de mener toutes sortes d’opérations de « simple réhabilitation » aussi ; en n’oubliant pas non plus les objectifs globaux de réduction de la consommation énergétique des constructions.
  4. On a prévu, enfin, à titre facultatif, mais conseillé, que soit réalisé dans chaque commune un référendum sur les zones cœur, centre historique que l’on souhaite, on non, garder à l’identique, tout du moins pour l’apparence extérieure.

 

 

 

 

 

 

*.ont été retenues des villes qui dépassaient déjà  au moins 18 000 habitants en 1990 avec une densité supérieure à 2000 habitants à ce moment. Le « classement » donne une priorité aux villes ayant une densité supérieure à 600 h/K.

 

 

 

Fin document

Mots clés : logement,politique,construire,prix financement,crédit,mairie,foncier,rente,ville,HLM,impôts,propriété,loyer,aménagement,taxe

 @Serge Darré 2012