Réduction des crédits immobiliers par la puissance publique

(Cas de l'Espagne)

 

On a montré dans l'article "Crise de l’euro dites-vous ?" que les problèmes actuels des pays "du Sud", pour faire simple, venaient de l'euro lui-même et plus spécialement de la manière dont il a été mis en place.

 

On montrait, entre autres, que les banques, espagnoles par exemple, se sont tout d'un coup retrouvées avec des conditions de refinancement qu'elles n'avaient jamais connues tandis que l'inflation restait en gros tout aussi élevée que par la passé.

Cette situation était intenable et son dénouement très prévisible.

 

Cependant on veut constater ici que "le mal est fait" et que, que l'Euro soit amené à subsister ou pas, il faut trouver des solutions permettant à la jeunesse de ne pas être une génération sacrifiée.

 

C'est dans cet esprit que l'on va proposer une méthode permettant aux ménages de recouvrer leur bien et aux banques d'être à même de rencontrer les conditions pour faire de nouveau leur métier : prêter.

 

Cependant, dans un premier temps, ce seront les banques qui paieraient le fait d’avoir consenti des crédits sans règles de contrôle interne.

 

Ce qui pose la question des précédents ? Cela a-t-il déjà été fait ?

 

Les précédents

Les précédents de spoliation des épargnants sont très nombreux, sans remonter jusqu’à Philippe le Bel en France en 1285, toujours pour la bonne cause, comme ce que nous préconisons.

 

On ne va retenir ici que les plus récents.

  1. Lors de la crise asiatique de 1998, le président Mahatir Mohamed de la Malaisie a instauré un contrôle des changes et interdit au secteur bancaire national de faire appel au FMI
  2. En 2001, en Argentine, le gouvernement a menacé de faire défaut et obtenu une réduction de la dette publique de près de 70%
  3. En 2011, on a forcé les créanciers privés (les banques donc) de l’État grec à renoncer à environ 50% de leurs avoirs – les États européens, n’ayant fait pour leur part que le minimum
  4. En mars 2013, enfin, à Chypre, la même « Troïka » (Commission européenne + BCE + FMI) a imposé une taxe sur les dépôts bancaires des non-résidents (30% des avoirs supérieurs à 100 000 euros).

 

Dans d’autres cas, comme en Grande-Bretagne à la suite de la déclinaison nationale des « subprimes », le gouvernement a tout misé sur un sauvetage des banques. La Royal Bank of Scotland a reçu £45.80bn, Lloyds £20.54bn, Northern Rock un total de £22.99bn, Bradford and Bingley £8.55bn et un supplément de £26.05bn a servi à "des prêts pour soutenir les dépôts".

Le coût final, au demeurant, n’est pas connu car, d’un autre côté, le gouvernement est devenu actionnaire et percevra des revenus. Il se chiffrera en tout état de cause à plusieurs dizaines ou centaines de milliards d’euros et le choix qui a été fait fut de faire payer les contribuables.

 

Il y a donc, au final, toujours quelqu’un qui paie. Mais ce que l’on peut et doit reprocher à la plupart des plans mis en place depuis 2007 est le fait que les décisions ont été prises en tout petit comité, avec le plus souvent, les banquiers voyous comme « visiteurs du soir » ; les décideurs engageant des sommes astronomiques pour l’avenir, sans que l’on formule un semblant de stratégie, sinon le leitmotiv « éviter une crise financière systémique ». A cet égard, d’ailleurs, la France s’en est sortie mieux que la plupart de ses voisins mais on n’en a pas fini avec Dexia.

 

En même temps, un certain nombre d’auteurs ont montré, s’appuyant notamment sur le cas des États-Unis que les crises financières à répétition étaient toujours, au moins pour une part, préparées par le traitement de la crise précédente. Lien, par exemple, entre le traitement

Des « Savings & Loans associations » à la fin des années 80 et la crise des Subprimes survenue 15 ans plus tard.

 

En Europe de nos jours, par exemple, une crise est vraisemblablement en préparation du fait de la politique hyper accommodante de la Banque Centrale Européenne (pour « soutenir l’activité »). Dans le cas où on peut se refinancer à un taux inférieur à l’inflation, il y a en effet toutes sortes de spéculations. Donc nous aurons une nouvelle crise financière, au mieux qui ne touchera que la bourse ou le secteur immobilier, mais au pire touchant très durement d’autres maillons faibles.

 

 

Exposé de la méthode – côté banques et crédits immobiliers

 

L'idée de base serait de réduire le solde des crédits immobiliers de tout le monde, de tout le monde ?

Non, pour des crédits ayant, disons, plus de 2 ans, donc consentis avant janvier 2012 ;

pour lesquels le reste à rembourser est supérieur à une certaine somme ;

sans exclusive quant à la nationalité

 

Avec une différence selon la nature du crédit :

> 12 Keuros pour ceux qui ont acheté une résidence principale

> 8 Keuros seulement pour ceux qui ont fait un achat spéculatif ou pour une résidence secondaire ou autre raison

 

Le tableau de réduction des dettes serait le suivant :

 

Limites   solde restant dû à la banque

>=   17 et <20

>=   20 et <23

>=   23 et <26

>=   26 et <29

>=   29 et < 33

>   33

(en   K euros)

 

Réduction   de dette si achat logement principal

12

13

14

15

16

17

Réduction   de dette si achat autre raison

8

8,8

9,6

10,4

11,2

12

 

 

Pour les soldes restant dû compris entre 3 Et 17 000 euros, on prévoit une modalité un peu différente, sous la forme d’une réduction en fin de parcours, égale à 12 % du montant initial lors du passage de la loi.

 

 

La première tâche du législateur sera donc de passer une loi contraignant les banques à faire des remises sur leurs créances restantes comme indiqué ci-dessus.

 

La même loi devra fixer les écritures à passer dans la comptabilité de la banque. Quelles sont-elles ?

  • Pour une part, on va bien être obligé de constater la « perte de valeur » ; quelle part ? On propose 40 %
  • Et pour l’autre part, la loi prévoit un compte de type « Frais d’Établissement », d’une nature un peu spéciale – il s’agit donc d’une écriture entre deux comptes de bilan n’ayant pas d’effet immédiat sur le compte de résultat.

Par contre ces Frais d’Établissement seront tout de même à supprimer, on préconise un amortissement sur 15 ans qui lisse la charge sur cette durée. Et avec un peu d’inflation par-dessus ça ira bien.

 

Mais pourquoi ne pas interdire à la banque de passer une écriture, tout simplement ? Parce que ces banques ont des bilans obèses par rapport à leur influence économique réelle. Il faut donc les dégraisser et réduire les créances à l’actif.

 

Et pourquoi alors ne pas passer seulement l’écriture de réduction de l’actif ? Parce que, sur cette planète et dans notre mathématique, c’est la partie double qui prévaut. D’autre part, la comptabilité n’a pas pour fonction seulement de montrer la situation d’aujourd’hui, elle est aussi un pont entre les périodes : passé, actuel, futur.

 

 

Cas du crédit immobilier de Mr et Mme Sanchez y Fernandez qui ont un crédit dont le solde est à ce jour de 18 000 euros. On précise ici que si on a pris le cas espagnol, il doit pouvoir être appliqué à l’Italie, l’Irlande et peut-être le Portugal dont on ne connait pas bien la situation.

 

La banque doit accepter une réduction de crédit de 12 000 euros.

Elle passe   4 800 en charges et inscrit 7 200 en   Frais d’Établissement à l’actif.

 

La banque va aussi enregistrer, normalement, un profit sur la reprise de provision. Si, par exemple, le couple avait deux mois de retard dans son échéancier, on suppose que la banque avait provisionné le solde à hauteur de 6%. Elle a aussi l’obligation de l’annuler, donc elle enregistre 1 080 € en profit.

 

Quid des particuliers qui ont été dans l’impossibilité de rembourser et dont la banque a saisi le bien ? La même loi devrait prévoir dans quel cas ils peuvent demander à être éligibles au dispositif. Mais on peut supposer que, si le bien n’a pas pu être vendu entre temps, tout le monde aura intérêt à ce qu’ils y aient droit aussi.

 

Les particuliers doivent être volontaires pour entrer dans le dispositif, après que la banque leur ait proposé. Dès lors, les deux signent un nouveau crédit égal à la nouvelle somme restant due. La loi fixe également les conditions de ce nouveau prêt :

  • Avec des mensualités et une durée d’amortissement réduite ;
  • Un taux d’intérêt fixe pour éviter les dérives du passé, qui, sur le base de l’inflation moyenne 2009-2012 de 2,26 %, devra être compris entre 3,20 et 3,90 % ;
  • Sans possibilité de remboursement anticipé ;
  • Pas d’hypothèque
  • Obligation de domicilier le salaire d’au moins un des deux à la banque.

Dans le cas de Mr et Mme SyF, on part donc sur un nouveau crédit de 6 000 €.

Dans le cas d’espèce aussi, la banque perd tout de même plus ou moins 3 700 ce qui n’est pas rien, surtout si on imagine que 1 000 ménages viennent se présenter dans les mêmes conditions.

 

C’est vrai, mais, d’un autre côté, les ménages arrivant ainsi en fin de prêt ne sont pas forcément si nombreux. On a là un premier moyen d’atténuer les pertes de la banque. C’est pourquoi on prévoit de traiter les 6 cas du tableau par vagues. Soit en deux, soit en trois ans selon les possibilités.

 

La première vague est en effet celle qui limite le plus les risques de non remboursement. Ils sont aussi moins nombreux et l’effet de richesse sera très important.

 

Ce qui nous amène au passage aux avantages retirés par la banque :

  • Réduction considérable du risque de défaut
  • Enrichissement de ses clients, donc comptes courants beaucoup plus à l’aise et nouvelles possibilités de leur prêter
  • Renaissance à plus ou moins longue échéance d’un marché immobilier

 

Si on ne fait rien, en effet, le secteur bancaire pourrait aussi bien mourir « en bonne santé » comme cela a failli être le cas du FMI avant le crise européenne car il n’avait tout simplement plus de clients à la suite de remboursement anticipés d’un grand nombre de pays du tiers monde.

 

Le marché immobilier a décru, en effet de 552 à 319 000 ventes entre 2008 et 2013, soit une baisse de 43%. Avec, certes, une partie spéculative : certains biens sont invendables pour très longtemps mais il y aussi, à l’autre bout, des gens qui se privent de logement parce qu’ils n’y ont pas accès.

Par ailleurs, l’effet d’appauvrissement de la majorité  a aussi un effet sur la demande de crédit à la consommation, prêts étudiants (tous les jeunes quittent le pays), crédits auto, etc. …

 

 

Donc on pense que, toute économie ayant besoin d’un secteur bancaire viable, cela justifie les pertes constatées. Cela, évidemment, « tombe mal » si on rappelle que la plupart des banques du monde cherchent à se mettre en conformité avec les directives de Bâle II sur les capitaux propres. Il faudrait dès lors accepter que les banques espagnoles mettent plus de temps que les autres pour ce faire. Mais on pense aussi qu’avec l’enrichissement des ménages des bonnes surprises seraient à attendre plus vite qu’on ne le pense.

 

 

En rappelant aussi qu’en termes de risques, celui-ci est atténué à échéance de deux ans, ce qui est énorme pour des prévisions de trésorerie, puisque les perspectives de remboursements et d’effets d’encaisses sont meilleures.

 

 

Par ailleurs, on peut également déplacer un peu les curseurs. De même que l’on a vu que l’on pourrait étaler jusqu’à trois ans, on pourrait aussi jouer sur les taux, par exemple ne reconnaître tout de suite que 32% de la perte, avec un étalement du reste sur 16 et non pas 15 ans. L’important est que la situation nette des banques ne devienne pas négative avant qu’elles reviennent à meilleure fortune.

 

Il faut, par contre, envisager aussi que les ménages pourront se présenter entre deux phases, par exemple s’ils passent en dessous de 20 000 euros de solde avant le début de la tranche 2.

 

 

 

Rôle des pouvoirs publics

 

Est-ce à dire que le gouvernement n’a plus rien à faire après avoir passé la loi ?

Pas vraiment non, en rappelant tout d’abord que le gouvernement espagnol a déjà fait beaucoup, en obligeant les caisses d’épargne et banques à fusionner  et en leur faisant des prêts ou les recapitalisant via le Mécanisme Européen de stabilité. Des lois ont aussi été votées pour établir une frontière plus étanche entre banques et décideurs publics. Mais il faut aller beaucoup plus loin, dans l’optique, comme on l’a souligné au début de cet article, de mettre en place les conditions pour que les crises ne se reproduisent pas.

 

 

Le gouvernement espagnol a l’obligation, comme nous l’avions développé dans notre article cité (Crise de l’euro dites-vous ? sur canalblog.com), si la BCE ne fait rien, de mettre en place des mesures d’encadrement quantitatif si, par exemple, la hausse des prix de l’immobilier dépasse l’indice général des prix de plus de 1% pendant trois ans, passé, en l’espèce, une nécessaire phase de rattrapage car les prix ont beaucoup baissé.

 

 

Le troisième volet de la politique publique concernera l’épargne. Une des causes principales du fait que les banques espagnoles se sont financées à ce niveau sur les marchés internationaux, était en effet, outre la spéculation, l’insuffisance de l’épargne nationale.

Sans que cela atteigne des proportions catastrophiques, le taux d’épargne des ménages espagnols en 2006, par exemple, était de 10% quand il dépassait les 15% en Allemagne, France et Italie (source Eurostat).

 

Il conviendrait, sans parler nécessairement de logements sociaux comme en France, que l’État contribue au financement du logement en général en participant au financement de comptes épargne à taux bonifiés. Le type de compte à viser en priorité serait du type plan épargne logement qui permet aux accédants d’avoir atteint un certain seuil de financement de leur futur logement au moment de la signature. On pourrait, d’ailleurs, pour lutter contre la spéculation, imposer un apport de 15% du prix. Les banques de détail ou caisses d’épargne seraient en outre tenus d’avoir un certain pourcentage de leur passif constitué de ces comptes, considérés dès lors comme du quasi capital. Cette épargne, d’autre part, serait obligatoirement principalement dirigée vers des crédits immobiliers en direction du logement.

 

On pourrait, en tenant compte des usages et du « business model » local, envisager également que les prêts à taux variables soient interdits pour les ménages modestes.

 

 

 

Le quatrième volet, enfin, serait le Logement locatif. On avait montré dans « Les ressorts de la Vie économique au début du XXIe siècle », disponible sur Ebookpulp que l’Espagne souffre en effet d’un marché de la location particulièrement réduit, générateur en lui-même de hausses de prix de vente de l’immobilier. Ce phénomène doit absolument être corrigé. C’est pourquoi on envisage que les Communautés Autonomes soient tenues de construire 100 logements locatifs pour 10 000 habitants. Elles pourront le faire seules avec des capitaux publics, ou dans des partenariats privé-public. Peu importe, mais cela contribuera à l’émergence d’un marché locatif, même encore insuffisant si on compare à l’Allemagne, mais il faut bien « amorcer la pompe ». Le type de biens serait principalement des petits trois pièces, pour s’adresser plus spécifiquement aux jeunes adultes.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Serge Darré 2013

 

 

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